На 31 януари и 1 февруари 2026 в Интер Експо Център ще се проведе InvestPRO Conference. По време на събитието финансови експерти ще разгледат актуалните тенденции и промени във финансовия свят. Част от лекторския състав е Поля Христова – собственик на агенция за недвижими имоти и регистриран кредитен посредник.
В интервюто тя споделя как личният инвестиционен профил влияе върху избора на имот, кои ранни сигнали издават лоша сделка и защо добрите пазарни условия често подвеждат инвеститорите.
1. Покупката на имот често се приема като сигурна инвестиция. Кое според Вас хората най-често не обмислят достатъчно в самото начало?
Хората не обмислят най-важното: КОЙ купува и ЗАЩО. Не ги виня. Правят го, защото си мислят, че отговорът на тези въпроси е очевиден, но са далеч от истината. В действителност повечето инвеститори не познават собствения си инвестиционен профил, а работят с общоприетите представи – „имотът е сигурна инвестиция“, „така правят успешните инвеститори“, „щом другите купуват, значи времето е подходящо“. Това води до сделки, които изглеждат разумни по всички пазарни критерии, но се оказват неподходящи за конкретния човек.
Точно за това е темата ми на InvestPRO Conference – не за имота като актив, а за инвеститора като най-важната част от уравнението. Защото когато не знаете кой купува и защо, дори добрата сделка може да се превърне в лошо решение. А това е нещо, което повечето хора разбират твърде късно.
2. Има ли случаи, в които добрите условия на пазара подвеждат хората да вземат решение, което иначе не биха взели?
Не условията и не пазарът подвеждат хората, когато решат да инвестират в недвижим имоти. Заблудата винаги идва отвътре – от собствените им убеждения, нагласи и страхове.
Когато пазарът е добър, лихвите изглеждат приемливи, а около нас всички „влизат“, много хора започват да действат на автопилот. Те взимат решения не защото сделката е наистина подходяща за тях, а от страх да не изпуснат момента. Това усещане за спешност създава илюзия за логика.
В такива периоди хората често бъркат благоприятните условия с подходящото решение. Именно тогава често хората правят инвестиции, каквито при по-спокоен фон биха отхвърлили като твърде рискови, скъпи или просто неподходящи.
Пазарът дава възможности, но не взима решения вместо нас. И най-важното – пазарът не ни познава! Не знае какво е наистина важно за нас и с какъв риск можем да спим спокойно. Най-големият капан на „добрия“ пазар е, че кара хората да спрат да си задават трудните въпроси. А когато въпросите изчезнат, грешките започват да изглеждат като „логични ходове“.
3. Има ли нещо, което още в началото подсказва, че един имот не е добра инвестиция, но често се пренебрегва?
Да, има един сигнал, който издава лошата инвестиция още от първия поглед. Жилището изглежда добре, даже отлично, но средата около него категорично не кореспондира с качествата на имота. Аз наричам този фактор контекст на средата. Важен е, защото едно жилище никога не се оценява само. То „живее“ винаги в среда – във входа, в сградата, в квартала. Обичам да напомням на клиентите, които консултирам: Вие не купувате жилище, а купувате пакет от обстоятелства!
Има един бърз и много ефикасен тест, който бих посъветвала читателите ви да правят всеки път, когато се колебаят дали определен имот е добра инвестиция. Нека си зададат въпроса: Ако утре ми се наложи да продам този имот, кой ще го купи и защо? Ако не са сигурни в отговора – нека помислят пак. Нямат ли конкретен и ясен положителен отговор на този въпрос, пътищата са два – или не купуват, или трябва да се борят за сваляне на цената. Когато контекстът на средата не кореспондира с имота, обикновено цената е това, което може и трябва да компенсира.
4. Какво най-често се пропуска, когато човек сравнява имота с други инвестиционни възможности?
Ще спомена само 2 пропуска, върху които хората си заслужава да се замислят.
Първият пропуск е негативен: Ликвидността. Не можеш да продадеш имот с един клик. Дори за един ден да намериш купувач, докато се снабдиш с необходимите по закон документи, докато се изповяда и впише сделката, пак минава време. На имотния пазар се смята, че ако една сделка по продажба е приключила за месец, това е спринт. Ако инвеститорът пренебрегне този факт и не си осигури достатъчно време за изход от сделката, в случай на необходимост, чакат го неприятни финансови изненади. Ще се наложи да продава евтино.
Вторият пропуск е позитивен: Имотът е една от малкото инвестиции, при които инвеститорът може активно да влияе върху резултата. И това е истинска магия. Разбира се за онези, които знаят как да я прилагат. При повечето класове активи /физически метали, акции, облигации, крипто валути/ инвеститорът просто наблюдава и единственият контрол, който притежава, е решението дали и колко време да държи съответния актив. Едно кюлче злато, колкото и да го пудриш, няма да стане по-скъпо. Цената на една акция, колкото и да я гледате с надежда, няма да се вдигне заради вас. Имотите в това отношение са уникални. Ако човек знае какво прави, може да превърне имота от „грозно пате“ в „красив лебед“. Дори елементарното завършване до ключ на едно жилище, ако инвеститорът го е придобил на шпакловка и замазка, увеличава стойността на имота. Да не говорим, ако се поеме по-големият риск имотът да се придобие, преди да е завършена сградата и после да се продаде, когато сградата бъде въведена в експлоатация. Имотите могат да бъдат отдавани и под наем, което също да носи приход за собственика. Имотът не е просто инвестиционен актив за държане или търгуване, а е и инструмент за създаване на допълнителна стойност.
5. По време на InvestPRO Conference ще се обсъждат различни инвестиционни възможности. Кое е най-важното нещо, което човек трябва да знае, преди да реши, че инвестицията в имот е правилният избор за него?
Най-важното, което човек трябва да знае е, че грешките при инвестиране не идват от пиковете и спадовете на пазара. Грешките идват от този, която инвестира. Това е едновременно най-хубавата и най-лошата вест. Защото овластява инвеститора, но и защото цялата отговорност за успеха или провала става негова.
Осъзнавам, че това схващане е непопулярно. Да твърдя, че от обикновения човек, а не от пазара или от експертите зависи дали в края на деня той ще заспи спокойно, или ще будува.
Но именно това ще покажа на хората в лекцията си на InvestPRO Conference. Ще обърна внимание на „слона в залата“, а именно:
Защо утвърдени експерти с опит дават диаметрално противоположни прогнози за пазара?
Защо ни съветват да инвестираме в коренно различни активи и предлагат понякога противоречащи си стратегии?
Защо въпреки че активите са добри, а стратегиите доказано работят, често те не работят за нас?
Кои въпроси при инвестирането в имоти са много по-важни от какво, къде и за колко?
Казано накратко: Как да не се подведете, следвайки съвети, които в действителност работят, но не за вас!
И най-важният въпрос: Как да разберете какво в крайна сметка работи за вас!
